앞으로 5년, 집을 사고팔 타이밍은 정해져 있다 - 유튜브 직방TV 〈빅데이터의 신〉 삼토시가 찾아낸

괜찮다고 말하지만 괜찮지 않은 너와 나, 우리가 안고 사는 우울. 그리고 그 감정이 가져온 마음의 병 우울증. 화제의 채널



그래서 지금 집을 사야 할까? 팔아야 할까?

“집값은 오늘이 제일 싸다?”는 무책임한 말 이제 지겹다!

데이터로 짚어낸 절호의 매매 타이밍

부동산에서 입지가 가장 중요하다고 생각하겠지만, 입지만큼 언제 집을 사고파는지도 중요하다. 영원히 가격이 오르는 재화는 없다. 서울 부동산이 계속 오르기만 했을 거라는 많은 사람들의 착각과 달리 서울 부동산 역시 34년 동안 24년은 상승했고, 10년은 하락했다. 2009년에 서울 아파트를 산 사람은 수년간 자기 집값이 떨어지는 공포를 경험해야 했다. 최장기간 상승장에 취해 과거를 잊어서는 안 된다. 어차피 내가 들어가 살 집이니 상관없다고? 내 집 가격이 하루가 다르게 떨어지는데도 웃을 수 있는 사람은 세상 어디에도 없다.

2013년에는 어떠한가? 그때 집을 샀던 사람들은 주변 사람들에게 하나 같이 비슷한 소리를 들어야 했다. “집값이 더 떨어질 텐데 지금 집을 산다고?” 당시 은행에서 돈을 빌려 집을 산 사람과 그렇게 하지 않은 사람의 현재 자산 차이가 얼마나 벌어졌는지는 새삼 다시 설명할 필요도 없다.

은마 아파트 6층 이상 평균 실거래가 추이를 보면 타이밍이 얼마나 중요한지 알 수 있다. 2007년 1분기 은마 아파트의 가격은 13억 333만 원이었다. 이후 실거래가는 꾸준히 하락해 2012년 4분기 8억 4,464만 원을 기록한다. 2012년 4분기를 저점으로 다시 상승하기 시작한 은마 아파트는 2016년 3분기 13억 105만 원을 기록하면서 9년 만에 전고점을 회복했다. 그 이후도 상승을 거듭해 2020년 3분기는 23억 1,000만 원까지 올랐다.

극단적인 경우지만 2007년 1분기에 은마 아파트를 산 사람은 9년 만에 본전을 회복했다. 말이 본전이지, 9년간의 대출 이자와 기회비용을 고려하면 손해를 봤다고 말할 수 있다. 반면, 2012년 4분기에 은마 아파트를 구입한 사람은 4년 뒤인 2016년 3분기에 4억 6,000만 원에 이르는 시세 차익을 거뒀다. ‘언제 샀느냐’에 따라 한 명은 9년 만에 본전을 건졌고 한 명은 4년 만에 5억에 육박하는 시세 차익을 거둔 것이다. 매수와 매도의 타이밍이 중요한 이유다.



대한민국 부동산은 끝났을까?

부자들은 알짜배기 부동산에 집중한다!

그렇다면 2020년 지금의 부동산 시장을 보자. 전세는 씨가 말랐고, 연일 신고가 갱신에, 집값이 한 달 사이에 수억 원씩 오르자 집주인이 가계약을 취소하는 경우도 허다하다. 한마디로 서울 아파트 시장이 미쳤다. 누군 더 오를 거라고 하고 누군 이제 떨어질 거라고 말한다. 이처럼 혼란스러운 상황에서 우리가 믿어야 할 것은 오직 데이터다. 이 책의 저자 삼토시는 오직 데이터로만 설명한다. ‘실수요자라면 언제든 사도 좋다’라는 식의 답은 버리고 지금 상황에서 어떻게 하면 좋을지 구체적이고 속 시원하게 조언한다.

이제 대한민국 부동산은 끝난 걸까? 절대로 그렇지 않다. 개미들이 부동산 가격이 오를 대로 올랐다며 주식, 원유, 금을 살 때 진짜 부자들은 알짜배기 부동산에 집중하고 있다. 또 다시 기회를 놓치지 않으려면 부자 되는 타이밍을 남들보다 빨리 알아채야 한다.

많은 부동산 전문가들이 입지의 중요성을 강조하지만 실제로 ‘저평가’된 물건은 존재하지 않는다. 시장은 우리보다 빠르고 영리하기 때문에 저평가된 물건을 알아보는 것은 불가능에 가깝다. 결국 타이밍이다.

저렴할 때 사서 비쌀 때 파는 것은 투자의 가장 기본적인 원칙이다. 대한민국 부동산은 몇 년에 한 번씩 거대한 파도가 치는데, 서울과 지방이 다른 파도를 탄다는 데 바로 기회가 숨어 있다. 이미 올라버린 부동산, 그렇다고 포기하기엔 아직 너무 이르다. 우리는 최선을 선택을 내리기 위해 다음 타이밍을 연구하고 고민해야 한다. 이 책은 최적의 매매 타이밍에 대한 고민의 결과물이다.



5년 전 그 집을 샀어야 했는데…

부자 될 기회는 이제 영영 없는 걸까?

후회를 기회로 만드는 법

1. 서울 부동산의 상승은 언제 끝날 것인가?

이 질문이 중요한 이유는 지금이라도 서울 부동산에 들어가야 하는지 판단하기 위해서다. 특히 실제로 살지 않으면 매도 시 거액의 양도세를 내야 하는 현재의 규제를 고려했을 때 앞으로의 서울 부동산 진입은 신중한 접근이 필요하다.



2. 이번 상승장이 끝나면 우리는 어떤 행동을 취해야 할까?

크게 두 가지 방향으로 나눌 수 있다. 주식 등 다른 재테크에 뛰어들거나 저점을 기다리는 것이다. 그러나 주식에 투자하기에는 개미들의 승률이 낮다는 위험이 있고, 부동산의 저점을 기다리기에는 거액의 돈을 낮은 금리로 은행에 둬야 하는 단점이 있다. 그런데 여기 또 하나의 선택지가 있다. 바로 서울 외의 부동산에 투자하는 것이다. 그리고 서울이 아닌 다른 선택지 중에 과연 어디가 좋을지 알아보는 것이 다음 단계다.



3. 다시 서울에 집을 살 수 있을까?

이번 상승장에 올라타지 못한 사람들에게는 매우 뼈아픈 것이 지금의 서울 부동산 시장이다. 이제는 너무 올라버려 서울로의 진입이 매우 어려워졌다. 결론부터 말하면 앞으로 기회는 분명 있다. 그러나 기회는 준비하는 자만의 것이다. 여러 가능성을 염두에 두고 준비하지 않는다면 같은 실수를 반복할 수 있다. 어떠한 준비 없이 마냥 아파트 가격이 오르거나 떨어지기만을 바라는 태도는 매우 위험하다. 현실을 직시하고 지금의 상황에서 가장 좋은 선택지를 골라야만 한다. 지금 상황에서 덜 오른 곳을 분석하고 규제의 틈새를 찾아내는 작업이 부의 추월차선을 탈 수 있도록 도와줄 것이다.



경제가 급속히 성장하던 시대에는 전국 대부분의 부동산 가격이 올랐다. 그러나 이제 시대가 바뀌었다. “5년 전에 그 아파트를 샀어야 했는데”와 같은 후회는 내 주머니를 불려주지 않는다. 경제성장률은 둔화하고 인구 역시 감소하는 수축의 시대가 시작되었다. 앞으로 ‘되는 지역’과 ‘안 되는 지역’ 간의 양극화는 더욱 심해질 것이다.

부동산으로 재산을 늘리려면 앞으로 어떻게 해야 할까? 너무나 당연한 답이지만 저렴할 때 사서 비쌀 때 팔아야 한다. 이에 더해 ‘되는 지역’과 ‘안 되는 지역’을 잘 구분해야 한다. 저렴할 때 사서 비쌀 때 팔기 위해 저자는 최대한 많은 데이터를 수집하고 또 분석했다. 그리고 현 시점에서 판단할 수 있는 ‘집을 사고팔 타이밍’을 찾아냈다. 이 책에서 당신은 그 최적의 타이밍을 직접 확인할 수 있을 것이다.